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Eigentümerversammlung
Alles was Sie wissen müssen
Was ist eine Eigentümerversammlung (ETV)?
In einem Mehrfamilienhaus teilen Sie sich als Eigentümer das Gemeinschaftseigentum wie beispielsweise den Garten, den Eingangsbereich oder die Fassade mit anderen Wohnungseigentümern. Bei allen Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen die Vorstellungen und Wünsche aller WEG-Mitglieder berücksichtigt werden.
Um diese Zusammenarbeit zu ermöglichen, gibt es in einer WEG die Eigentümerversammlung (kurz ETV), die als zentrales Organ für alle Abstimmungen mindestens einmal im Jahr stattfinden muss. Dort können Sie als Eigentümer Ihr Stimmrecht ausüben und wichtige Entscheidungen in der WEG beeinflussen. Wenn mindestens 50% der abgegebenen Stimmen (sogenannte "einfache Mehrheit") für einen Antrag zusammenkommen, kann das Projekt, wie zum Beispiel die Renovierung des Treppenhauses oder der Verwalterwechsel, in die Wege geleitet werden.
Eingeladen werden alle Eigentümer sowie gegebenenfalls weitere Personen wie der Hausverwalter. Nicht anwesende Mitglieder der WEG können zudem eine Vollmacht erteilen, damit ihre Stimme trotzdem berücksichtigt wird.
Die Eigentümerversammlung wird durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt, insbesondere durch den § 24 WEG, der viele wichtige formelle Punkte der Eigentümerversammlung regelt und in allen weiteren Kapiteln genauer beleuchtet wird.
Was wird bei einer Eigentümerversammlung beschlossen?
Da die Eigentümerversammlung eine zentrale Rolle in einer WEG spielt, fragen sich viele Eigentümer, über welche Themen bei dieser Versammlung Entscheidungen getroffen werden. Hier sind einige der Themen, die auf der Tagesordnung stehen können (aber nicht abschließend sind):
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Einberufung eines neuen Hausverwalters
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Abberufung der alten Verwaltung
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Bauliche Änderungen und Renovierungen
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Wahl des Verwaltungsbeirats
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Änderung der Hausordnung
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Vorstellung und Genehmigung der Jahresabrechnung für das letzte Jahr
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Verabschiedung des Wirtschaftsplans für das Folgejahr.
Einladung zur Eigentümerversammlung
Bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung sind einige formale Details zu beachten, da Fehler in der Einladung zu unwirksamen Beschlüssen führen können. Aus diesem Grund sollten Sie bei einer Eigentümerversammlung immer auf folgende Punkte achten:
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Ladungsfrist von 3 Wochen: Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss spätestens 3 Wochen vor dem Termin erfolgen. Diese Frist wurde durch die WEG-Reform verlängert, vorher betrug sie nur 2 Wochen.
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Tagesordnung beifügen: Die Einladung muss eine Auflistung aller Themen enthalten, die bei der Eigentümerversammlung besprochen werden. Vorlagen für Beschlüsse, wie beispielsweise die Änderung der Hausordnung, müssen ebenfalls enthalten sein.
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Einladung in Textform: Die Einladung darf nicht mündlich erfolgen, sondern muss in Textform per E-Mail oder Brief versendet werden. Die folgenden Informationen müssen in der Einladung enthalten sein:
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Name und Anschrift des Eigentümers
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Name und Anschrift des Hausverwalters
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Bezeichnung der WEG (einschließlich Adresse)
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Tagesordnung
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Informationen zum Versammlungsort (Name und Adresse)
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Datum und Uhrzeit der Eigentümerversammlung
Ablauf einer Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist ein wichtiges Instrument für die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, um gemeinsam Entscheidungen zu treffen und Angelegenheiten der Gemeinschaft zu besprechen. Doch wie genau läuft eine solche Versammlung ab? Hier geben wir Ihnen eine Übersicht:
Zunächst treffen sich alle Eigentümer am vereinbarten Veranstaltungsort. Der Versammlungsleiter prüft dann, ob alle Teilnehmer teilnahmeberechtigt sind und ob eventuell schriftliche Vollmachten der Stellvertreter vorliegen. Ist dies geklärt, eröffnet der Versammlungsleiter offiziell die Versammlung.
Die Versammlung wird dann gemäß der vorher festgelegten Tagesordnung geleitet. Die Eigentümer haben die Möglichkeit, sich zu positionieren und zu diskutieren. Meinungen, Fragen und Anregungen sind ausdrücklich erwünscht.
Nach der Diskussion folgt die Abstimmung über die vorab eingereichten Anträge. Der Versammlungsleiter gibt direkt im Anschluss die Ergebnisse bekannt und es werden Beschlüsse gefasst.
Abschließend erstellt der Versammlungsleiter ein Protokoll der Beschlüsse und trägt diese in die Beschluss-Sammlung ein. Die Eigentümerversammlung wird damit offiziell beendet.
Eine Eigentümerversammlung ist somit eine wichtige Möglichkeit für die Eigentümer, sich aktiv an Entscheidungen und Diskussionen der Gemeinschaft zu beteiligen.
Wie wird bei einer Eigentümerversammlung abgestimmt?
Um einen Beschluss zu fassen, ist eine Abstimmung erforderlich! Allerdings gibt es je nach Thema verschiedene Mehrheitsanforderungen bei einer Eigentümerversammlung, die Sie als Wohnungseigentümer kennen sollten:
Abstimmung mit einfacher Mehrheit (mehr als 50% der abgegebenen Stimmen). Die Beschlussfassung durch einfache Mehrheit kommt in den meisten Fällen zum Einsatz, z.B. bei (nicht abschließend):
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Abstimmung über eine Sonderumlage
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Änderung des Verteilungsschlüssels
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Wechsel des Hausmeisters
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Wahl einer neuen Hausverwaltung
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Instandhaltungsmaßnahmen in der WEG
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Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Doppelt qualifizierte Mehrheit: Bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen wird die doppelt qualifizierte Mehrheit (vgl. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) angewendet. In diesem Fall werden alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile an den Kosten beteiligt, wenn ein Beschluss zu diesem Thema mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht wurde.
Was muss im Protokoll einer Versammlung stehen?
Für jede Eigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden. Die rechtliche Grundlage dafür bildet der § 24 Abs. 6 WEG. Im Wohnungseigentumsgesetz finden Sie auch alle Formalitäten, die bei der Erstellung des Protokolls beachtet werden müssen.
So gehören folgende Punkte in die Niederschrift zur Eigentümerversammlung:
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Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
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Teilnehmerliste
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Tagesordnungspunkte
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Abstimmungsergebnis mit Vermerk zum Ort und dem Datum
Zusätzlich muss der Vorsitzende der Eigentümerversammlung (i.d.R. der Hausverwalter) und ein Eigentümer das Protokoll unterschreiben. Falls es in Ihrer WEG einen Verwaltungsbeirat gibt, verlangt das Wohnungseigentumsgesetz auch von ihm und seinem Vertreter eine Unterschrift unter der Niederschrift.
Darüber hinaus wird laut § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer Beschluss-Sammlung verlangt. In der Beschluss-Sammlung werden die Ergebnisse aller Beschlüsse fortlaufend vom Verwalter dokumentiert, der den Eigentümern jederzeit Einblick gewähren muss.
In der Regel werden sofort nach der Eigentümerversammlung alle Beschlüsse eingetragen. Daraufhin erhalten alle WEG-Mitglieder die aktualisierte Beschluss-Sammlung.
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