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Umlaufbeschluss
So funktioniert's
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Entscheidungen treffen müssen, gibt es zwei Möglichkeiten: Sie können entweder eine Eigentümerversammlung abhalten oder einen Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG einleiten. Wenn es schnell gehen muss, ist der Umlaufbeschlussverfahren die bessere Wahl.
Für einen Umlaufbeschluss müssen Sie lediglich einen Antrag in Textform an alle Miteigentümer senden, zum Beispiel per E-Mail, Post oder WhatsApp-Nachricht. Sobald alle WEG-Mitglieder zugestimmt haben, gilt der Beschluss als erfolgreich. Der hohe Organisationsaufwand einer Eigentümerversammlung entfällt somit komplett und macht diese Art der Entscheidungsfindung deutlich einfacher und schneller.
Es gibt jedoch ein paar Dinge zu beachten, aber keine Sorge: Wir gehen jetzt für Sie auf alle Ausnahmen und Formalitäten ein.
Wie funktioniert ein Umlaufverfahren?
Ein Umlaufverfahren ist eine unkomplizierte Möglichkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften, Beschlüsse schnell und einfach zu treffen. Es gibt zwei Arten von Umlaufbeschlüssen: den Umlaufbeschluss im weiteren Sinne und das Umlaufverfahren im engeren Sinne. Beim Umlaufbeschluss im weiteren Sinne wird der Beschlussantrag an alle Eigentümer gleichzeitig verschickt und die Zustimmung eingeholt. Beim Umlaufverfahren im engeren Sinne wird ein Schreiben zunächst an einen Eigentümer aus der WEG geschickt, der dann das Schreiben an die anderen Eigentümer weiterleitet.
Das Umlaufverfahren kann dank des neuen WEG-Gesetzes jetzt komplett in Textform durchgeführt werden. E-Mails, Post und Messenger-Dienste wie WhatsApp oder Facebook Messenger können für die Abstimmung genutzt werden. Das macht das Umlaufverfahren deutlich schneller und einfacher als in der Vergangenheit und eignet sich besonders für WEGs, bei denen nicht alle Eigentümer vor Ort sind.
Allerdings müssen Sie beachten, dass bei einem Umlaufverfahren die Allstimmigkeit notwendig ist, damit ein Beschluss zum Erfolg führt. Das bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Falls es eine Enthaltung oder Gegenstimme gibt, muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Sie können jedoch das Abstimmungsverfahren für eine bestimmte Angelegenheit ändern, sodass eine einfache Mehrheit bei einem Umlaufverfahren reicht.
Wenn Sie mehr über Umlaufverfahren in WEGs erfahren möchten oder Hilfe bei der Durchführung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Ab wann ist ein Umlaufbeschluss wirksam?
Ein Umlaufbeschluss wird erst wirksam, wenn das Ergebnis veröffentlicht wird. Der Initiator des Umlaufverfahrens, beispielsweise ein Eigentümer aus der WEG, kann dazu verschiedene Wege nutzen. In den meisten Fällen erfolgt die Mitteilung des Ergebnisses schriftlich per E-Mail oder Post an alle Eigentümer. Alternativ kann ein Aushang im Treppenhaus zur Verkündung genutzt werden.
Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden?
Wenn Sie beim Umlaufverfahren Ihre Entscheidung revidieren möchten, müssen Sie als Eigentümer einige Punkte beachten:
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Innerhalb von einem Monat muss laut § 46 WEG die Beschlussanfechtung erfolgen. Dabei sollten Sie berücksichtigen, dass die Frist an dem Tag beginnt, an dem der Beschluss bekannt gegeben wurde.
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Sie müssen Ihre Beschlussanfechtung als Klageschrift beim Amtsgericht einreichen. Wenn Sie diesen Weg wählen, sollten Sie unbedingt juristische Unterstützung von einem Anwalt einholen, der mit dem WEG-Gesetz vertraut ist.
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Für Ihren Fall ist laut § 43 Abs. 1 WEG das Amtsgericht zuständig, "in dessen Bezirk das Grundstück liegt". Wenn sich das Gebäude zum Beispiel in Heilbronn befindet, müssen Sie sich an das Amtsgericht Heilbronn wenden.
Was ist ein Umlaufbeschluss mit einfacherer Mehrheit?
Ein vorangegangener Beschluss (sog. "Absenkungsbeschluss") ist für ein Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit erforderlich, in dem die WEG beschließt, eine Entscheidung zum TOP im Umlaufverfahren mit Mehrheitsentscheidung zu treffen.
Um diesen Sachverhalt zu verdeutlichen, hier ein Beispiel:
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In einer Eigentümerversammlung soll über die Beauftragung eines Handwerkers abgestimmt werden, jedoch liegen noch keine Angebote vor.
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Die WEG beschließt daraufhin, dass per einfacher Mehrheit in einem Umlaufverfahren die Entscheidung getroffen werden soll, sobald der Verwalter die Angebote eingeholt hat.
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Zwei Wochen später hat der Verwalter alle Angebote eingeholt und die Abstimmung im Umlaufverfahren findet mit einfacher Mehrheit statt.
Bitte beachten Sie: Die Aufhebung der Allstimmigkeit ist nur für dieses konkrete Vorhaben wirksam - hier die Beauftragung von Handwerkern. Eine dauerhafte Absenkung der erforderlichen Mehrheit ist nicht möglich!
Um die einfache Mehrheit für ein Umlaufverfahren zu beschließen, könnte ein Tagesordnungspunkt für eine Eigentümerversammlung wie folgt lauten:
TOP X: Beauftragung eines Handwerkers
(Sachverhaltsdarstellung)*
Im Rahmen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG wird beschlossen, dass die Entscheidung über die Beauftragung eines geeigneten Unternehmens im Umlaufverfahren getroffen wird. Der Verwalter erhält den Auftrag, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und zusammen mit der Beschlussvorlage an die Wohnungseigentümer zu senden. Darüber hinaus ist der Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern einen Termin mitzuteilen, bis zu dem der Abstimmungsvorgang abgeschlossen sein wird. Abschließend weist der Verwalter darauf hin, dass für den Umlaufbeschluss keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, sondern eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend ist.
*In diesem Punkt beschreiben Sie so detailliert wie nur möglich den Sachverhalt.
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